15 Tipps für die erfolgreiche Vermietung Ihrer Ferienimmobilie: Eine Wohnung dauerhaft zu Wohnungszwecken vermieten, ist normalerweise einfach. Die Vermietung einer Ferienwohnung stellt jedoch höhere Anforderungen. Machen Sie Werbung, stehen Sie im Blickpunkt von Mietinteressenten und konkurrierenden Vermietern anderer Ferienwohnungen. Mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung haben Sie es fortlaufend mit wechselnden Mietern zu tun. Es gibt naturgemäß eine ganze Reihe von Stolperfallen.
1. Ferienwohnung immer mit Endpreisen bewerben
Sobald Sie Ihre Ferienimmobilie bewerben, z. B. in Portalen wie Traumferienwohnungen.de oder Ebay-Kleinanzeigen, sind Sie gemäß Preisangabenverordnung verpflichtet, den endgültigen Mietpreis anzugeben. Dieser Endpreis beinhalten alle Bestandteile, die auf jeden Fall vom Mieter zu zahlen sind. Häufigstes “Vergehen” ist die korrekte Angabe des Übernachtungspreise mit der Endreinigung. Sofern Sie dem Mieter freistellen, selbst zu reinigen oder reinigen zu lassen, reicht es aus, nur den Übernachtungspreis anzugeben. Sobald die Endreinigung nur durch Reinigungskräfte durchzuführen ist, sind Sie verpflichtet, für die 1. Übernachtung den Übernachtungspreis und die Kosten der Endreinigung anzugeben. Beispiel: Übernachtungspreis pro Nacht 50 €, Endreinigung 50,- , so ist der anzugebende Preis für die 1. Übernachtung 100 €, der preis ab der 2. Übernachtung beträgt dann 50 €. Sofern Sie z. B. Energieverbräuche separat berechnen, dürfen diese gesondert ausgewiesen werden. Übrigens: Buchungsgebühren dürfen Sie als privater Vermieter nicht berechnen.
Achtung: Verbraucherschützer und bösartige Konkurrenten dürfen Verstöße kostenpflichtig abmahnen. (LG Konstanz Urt.v.17.7.1997, 1 HO 82/97).
2. Ferienimmobilie klassifizieren?
Die Klassifizierung von Ferienwohnungen oder Ferienhäuser ist eine freiwillige externe Qualitätskontrolle. Wie auch im Hotelbereich signalisieren die “Sterne” einen gewissen Mindeststandard der Unterkunft. Die Richtlinien dazu sind bundesweit einheitlich. Eine Klassifizierung wird in der Regel durch die örtliche Touristenorganisation durchgeführt und ist dann 3 Jahre gültig. Sie erhalten nach erfolgter Bewertung eine Urkunde und dürfen dann mit den erhaltenen “Sternen” werben.
Unberechtigte Werbung mit einer nicht durchgeführten Klassifizierung ist ein Verstoß gegen das Wettbewerbsverbot und kann abgemahnt werden.
3. Vermeiden Sie Haftungsansprüche und negative Bewertungen
Die Beschreibung Ihrer Ferienunterkunft z. B. in Inseraten ist die Grundlage des Mietvertrages. Alle von Ihnen gemachten Angaben sind verbindlich, insbesondere sind Angaben zur Ausstattung zugesicherte Eigenschaften, die der Urlauber auch erwartet. Deshalb sollten Sie alle Angaben korrekt und objektiv wiedergeben. Einerseits um seitens des Urlaubers keine Beanstandungen zu provozieren, anderseits – und der Grund ist in der Onlinewelt m. M. nach der wichtigere, um keine negativen Bewertungen zu erhalten. Negative Bewertungen schaden der Vermietbarkeit Ihrer Unterkunft gravierend und der daraus resultierende Schaden ist gewaltig.
4. Das Internet als optimales Werbemedium
Es gibt sie noch, die Vermieter die ihre Unterkunft nur über Zeitungsanzeigen anbieten. Sofern Sie selbst ebenfalls nur auf diese Weise anbieten, werden Sie wahrscheinlich bestätigen, dass Ihre Anfragen rückläufig sind. Urlauber suchen und buchen heute über das Internet. Da das Internet aus unserem täglichen Leben nicht mehr wegzudenken ist, erwartet der Urlauber, dass es alle Informationen zu Ihrer Ferienimmobilie sofort und umfassend erhält. Das klingt vielleicht etwas unter ungewohnt, wird aber heutzutage erwartet.
Diverse Anbieter von Buchungsportalen (siehe Punkt 1) machen es Vermietern heute leicht, die Unterkunft online anzubieten. Diese Portale offerieren Urlaubssuchenden eine Vielzahl von Angeboten, präsentiert diese in hoher Qualität. Gegen Gebühr haben Vermieter die Möglichkeit, Anzeigen zu schalten und umgekehrt dafür Buchungsanfragen zu erhalten. Ein sehr einfacher, schneller und empfehlenswerter Weg.
Eine Steigerung Ihrer Vermarktungsaktivitäten ist eine eigene Webseite. Auf Ihrer eigenen Website haben Sie noch individuellere Möglichkeiten, die eigene Immobilie zu präsentieren. Für den Einstieg und schnelle Buchungserfolge sind zunächst Anzeigen in den vorgenannten Portalen empfehlenswert.
5. Impressumspflicht beachten!
Sofern Sie eine eigene Webseite betreiben, benötigt die Webseite ein Impressum. Ins Impressum gehören immer der voll ausgeschriebene Name und die Postanschrift. Erforderlich sind außerdem Angaben, „die eine schnelle elektronische Kontaktaufnahme und unmittelbare Kommunikation ermöglichen“ – also mindestens eine E-Mail-Adresse, empfehlenswert ist ebenso eine Telefonnummer. Es gilt: Je detaillierter die Angaben im Impressum erscheinen, desto seriöser wirkt Ihr Angebot. Häufig angegeben wird auch die Steuernummer; achten Sie darauf, das es sich hierbei nur um Ihre Umsatzsteueridentifikationsnummer und nicht um Ihre Steuernummer handelt.
Das Impressum muss über maximal zwei Klicks erreichbar sein. Für den Textlink sollten Sie eine eindeutige Bezeichnung wie „Impressum“ oder „Kontakt“ wählen und den Link auf jede Unterseite einbauen. Das gilt übrigens auch bei Seiten für mobile Anwendungen oder Apps.
6. Achtung: Wann werden Sie zum Reiseveranstalter ?
Solange Sie nur Ihre Ferienunterkunft vermieten, unterliegt der Mietvertrag lediglich dem Mietrecht. Falls Sie allerdings weitere Leistungen in Ihrem Inklusivpreis anbieten, wie z. B. die Organisation von Ausflügen oder Inklusivleistungen wie Surf- oder Tauchkurse anbieten, unterliegen Sie dem Reisevertragsgesetz und haften dadurch sehr umfangreich (Minderung d. Reisepreises, Schadensersatz, etc.) . Um Haftungsansprüche auszuschliessen, sollten Sie Leistungen lediglich vermitteln und Ihre Urlauber unter Nennung des Anbieters darauf hinweisen.
7. Mietvertrag unterschreiben lassen
Am Anfang einer jeden Beziehung herrscht eitel Sonnenschein. Selbst wenn Sie Ihren Mieter kennen und erst recht bei fremden Personen, sollten Sie immer nur schriftlich vermieten.
Schreiben Sie alles hinein, was für die Buchung wesentlich ist. Halten Sie insbesondere individuelle Vereinbarungen mit dem Mieter schriftlich fest. Erfassen Sie genau die Personendaten des Mieters. Überprüfen Sie den Mieter im Internet auf seine Existenz (Telefonnummer, Adresse). Müssen Sie wider Erwarten den Mietpreis oder Schadensersatzansprüche einklagen, müssen Sie in der Klageschrift den Mieter genau bezeichnen können. Unstimmigkeiten führen zur Unzulässigkeit der Klage.
8. Verwenden Sie Mustermietverträge
Das Mietrecht ist komplex. Versuchen Sie bitte nicht, einen Mietvertrag eigenständig zu formulieren. Im Internet gibt es genügend Vordrucke für einen rechtssicheren Mietvertrag. Mietverträge regeln alle rechte und Pflichten, es versteht sich von selbst, dass Angaben zu Stornierungsfristen und Stornierungsgebühren enthalten sein müssen.
9. Inventarliste erstellen
Ihre Ferienimmobilie sollte mit wichtigsten Utensielen und Geräten ausgestattet sein. Etwas Dekoration schafft darüberhinaus eine gemütliche Atmosphäre. Für alles sollten Sie eine Inventarliste erstellen, die Bestandteil des Mietvertrages wird. Der Mieter muß bei Einzug prüfen, ob alles mit der Inventarliste übereinstimmt und muss Fehlbestände melden. Sofern Sie nicht selbst vor Ort sind, verpflichten Sie die Vermietungsagentur die Übergabe und Rückgabe mit dem Mieter vorzunehmen, so lassen sich Probleme sofort erkennen.
Überigens: Falls mal ein Glas kapput geht, ist das im Rahmen der üblichen Abnutzung zu sehen und sollte dem Gast nicht berechnet werden.
10. Wieviel Anzahlung ist angemessen
Sie dürfen und sollten bei der Buchung vom Mieter eine Anzahlung auf den Mietpreis verlangen. Diese muss angemessen sein, angemessen sind üblicherweise ca. 20 %. Mit Vereinbarung einer Anzahlung erhalten Sie eine gewisse Verbindlichkeit der Buchung, eine Stornierung z. B. weil das Wetter nicht paßt, wird so minimiert. Die Restzahlung des Mietpreises sollte ca. 2 bis 3 Wochen vor Aufenthaltsbeginn zu zahlen sein. Sofern der Aufenthaltszeitraum in weniger als vier Wochen beginnt, können Sie den vollen Mietpreis bei buchung anfordern.
Höherer Anzahlungsbeträge sind von Gerichten verneint worden.
11. Reiserücktrittskostenversicherung anbieten
Es kommt vor, daß der gebuchte Urlaub aus wichtigem Grund nicht angetreten werden kann. Bieten Sie Ihren Urlaubern daher den Abschluss einer Reiserücktrittsversicherung an. Grundsätzlich ist der Urlauber schadensersatzpflichtig, sofern er seinen Urlaub aus persönlichen Gründen wie Unfall, Tod von Angehörigen, Schwangerschaft oder Arbeitsplatzverlust stornieren muss. Für diesen Fall ist es sichtig, Stornierungsregelungen im Mietvertrag aufzunehmen. Eine Reiserücktrittskostenversicherung übernimmt in solchen Fällen die Kosten. Sie als Vermieter und der Mieter profitieren also gleichermaßen.
12. Doppelvermietung der Ferienwohnung vermeiden
Je nach Attraktivität werden Sie viele Anfragen erhalten. Teilweise gibt es regelrechte Buchungshochzeiten, hier gilt es den Überblick zu behalten. Schaffen Sie einen organsierten Rahmen für Ihre Vermietungsaktivitäten, denn nichts ist ärgerlicher, wenn z. B. Zeiträume doppelt vermietet werden. Je nach Urlaubszeit ist dann so gut wie unmöglich für den Urlauber, alternative Unterkünfte anzumieten. Im schlimmsten Fall machen Sie sich schadensersatzpflichtig und erhalten schlechte Bewertungen. Vom entstandenen Ärger ganz zu schweigen.
13. Sie sind als Vermieter verantwortlich
Sie sind als Eigentümer für Ihre Immobilie verkehrssicherungspflichtig. Das bedeutet, Sie müssen darauf achten, dass Mieter Ihre Ferienimmobilie gefahrlos nutzen kann und nicht zu Schaden kommen. Besitzen Sie eine Eigentumswohnung kümmert sich die Hausverwaltung um die erforderlichen Maßnahmen ausserhalb Ihrer Wohnung. Innen müssen Sie sich selbst darum kümmern, eine regelmäßige Kontrolle ist daher sinnvoll. Ebenso bei einem Ferienhaus; wohnen Sie weiter entfernt, empfiehlt es sich, einen Hausmeisterservice zu beauftragen, der sich z. B. um den Winterdienst und die Gartenpflege kümmert.
14. Gewerbliche Vermietung ?
Vermieten Sie lediglich ein oder zwei Ferienwohnungen bzw. Ferienhäuser, handeln Sie in der Absicht privater Vermögensverwaltung, brauchen also kein Gewerbe anmelden. Bei Erwerb einer Neubauimmobilie kann es Sinn machen, ein Gewerbe anzumelden. Das klingt komplizierter als es ist, jedoch überwiegen steuerliche Vorteile beim Umsatzsteuer und Einkommensteuer. Auf jeden Fall ist ein Gespräch mit einem Steuerberater sinnvoll. Falls Sie bisher keinen Steuerberater haben, sollten Sie sich bei einem Steuerberater vor Ort zunächst beraten lassen, ohne Ihre steuerlichen Angelegenheiten übertragen an ihn zu müssen.
Unabhängig davon, ob es sich eine gewerbliche Vermietung handelt oder nicht, Ihre Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Alle Kosten dürfen Sie natürlich dagegen rechnen.
15. Vermietungsagenturen
Grundsätzlich ist es möglich, die Ferienimmobilie komplett selbst zu vermieten und zu unterhalten. Für den Fall, daß Sie weiter entfernt wohnen oder es Ihre erste Ferienimmobilie ist, empfielt sich die Vermietung einer Vermietungsagentur. Das sind Dienstleister vor Ort, die darauf spezialisiert sind, einerseits Mieter für Ihre Ferienimmobilie zu finden und zu betreuen, andererseits sich um die Unterhaltung wie Reinigung, Wäscheservice, Kleinreparaturen etc. kümmern und dafür die notwenidge Infrastruktr aufgebaut haben. Je nach Lage der Ferienimmobilie ist es sehr hilfreich, auf solche Dienstleister zurückgreifen zu können. Die Vermietungsagentur erhält pro Buchung einen prozentualen Anteil und ist Ansprechpartner für den Gast vor Ort.