Wer eine nicht selbstgenutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert, muss Gewinne aus diesem Verkauf im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts versteuern. Doch welche Regelung gilt für die selbstgenutzte Ferienimmobilie?

Immobilien die dauerhaft zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor, sind bei einem Verkauf steuerfrei – korrekt formuliert bedeutet das, daß Mehrerlöse nicht versteuer werden müssen. Diese Ausnahmeregelung soll nach Auffassung des Finanzgerichts Köln für Ferienwohnung nicht gelten. Das Verfahren und damit die höchstrichterliche Beurteilung liegt nun dem Bundesfinanzhof zur Entscheidung vor.

Die aktuelle Rechtsprechung:

Bei Verkauf einer selbst genutzten Ferienimmobilie innerhalb der Zehn-Jahresfrist sind Gewinne stets nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts einkommensteuerpflichtig. Die Ausnahmeregelungen bei rein zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG greift nach Auffassung des Finanzgerichts Köln nicht, weil bei einer als Zweitwohnung gemeldeten Ferienwohnung, die nur zu Erholungszwecken dient, die Voraussetzung “eigene Wohnzwecke” nicht erfüllt ist (FG Köln, Urteil v. 18.10.2016, Az. 8 K 3825/11).

Steuertipp:

Bis das höchstrichterliche Urteil vorliegt, empfiehlt es sich – natürlich in Abstimmung mit dem Steuerberater – wie folgt vorzugehen:

• Verkauf: Hat der Verkauf einer dauerhaft selbst genutzten Ferienwohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist bereits stattgefunden und das Finanzamt besteuert nach den Urteilsgrundsätzen ein privates Veräußerungsgeschäft, sollten Sie Einspruch einlegen . Mit dem Einspruch verweisen Sie auf ein BMF-Schreiben, dass auch bei einer Ferienwohnung eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken anerkennt (BMF, Schreiben v. 5.10.2010, Az. IV C 3 – S 2256 – 263/00, Tz. 5.3). Lässt sich das Finanzamt nicht überzeugen, halten Sie an Ihrem Einspruch fest und beantragen Sie ein Ruhen des Einspruchsverfahrens. Denn das letzte Wort hat nun der Bundesfinanzhof in einem Revisionsverfahren (BFH, Az. IX R 37/16).

• Planung: Planen Sie den Verkauf einer selbst genutzten Ferienwohnung, gehen Sie auf Nummer Sicher und verkaufen Sie diese erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Dann ist der Verkauf ohne Wenn und Aber einkommensteuerfrei.

 

Quelle: Deutsche Handwerks Zeitung